14 июля 2008

Недавно встретила одного знакомого, и он рассказал мне свою печальную эпопею со сдачей квартиры в аренду. К сожалению, такие истории уже банальны, и происходят на каждом шагу.
А дело было в следующем - он сдал свою квартиру порядочным с виду людям, предоплаты не взял, а когда через месяц пришел за оплатой, застал странную картину: квартира превратилась то ли в казино, то ли в бордель. Здоровые мужики нерусской национальности, карты, водка, девочки… Они чуть до истерики не довели моего приятеля, уверяя его, что хозяин квартиры - не он, потому что квартиру им - семерым мужчинам - сдала семейная пара на полгода с полной предоплатой. Это напомнило мне старый анекдот: « Таджикская семья из 10 человек снимет угол в однокомнатной квартире. Чистоплотность гарантируем». Смех смехом, но как же быть в такой ситуации?

К сожалению, это одна из самых распространенных схем мошенничества - некие личности, сами снявшие квартиру и заплатившие недели за две, потом пересдают эту квартиру другим людям, беря предоплату за несколько месяцев вперед. Естественно, потом невозможно найти этих «предпринимателей», и то, что должно было бы приносить деньги, оборачивается головной болью.

Если вы собираетесь сдавать квартиру в аренду надолго, особая спешка вам не только не поможет, но и навредит. Перед тем как сдавать квартиру - стоит ознакомиться с состоянием рынка недвижимости в необходимом вам регионе, узнать расценки. Кроме того, сразу заранее определитесь, собираетесь ли вы иметь дело с агентствами недвижимости, или же решите все спорные вопросы с потенциальным съемщиком лично.

Обязательно перед подписанием договора об аренде квартиры ознакомьте съемщика с документами, которые указывают на то, что вы являетесь хозяином жилья. К их числу относятся правоустанавливающие документы. Если квартира числится на нескольких собственниках, вам нужно получить письменное согласие каждого из них. Поскольку, по закону, если один из собственников против сдачи в аренду жилья - договор аренды признают недействительным. Для вас же это обернется очередной проблемой.

Теперь самое интересное - договор об аренде квартиры. Каждый хозяин сдаваемой в аренду квартиры прекрасно понимает, чем он рискует, однако все равно далеко не каждый идет на подписание договора об аренде квартиры. Объясняется это просто: уход от уплаты налогов, ведь сдача недвижимости в аренду - это источник дохода, который в обязательном порядке следует декларировать. Однако есть и другая сторона. Именно договор об аренде квартиры является документом, способным разрешить спорные моменты, возникающие между арендодателем и арендатором. Если же договор не будет оформлен - вы в любой момент можете столкнуться с той же ситуацией - вашу квартиру будут сдавать без вас. При этом вы получите великолепную возможность потерять не только заработанные средства, но и жилье.

Поэтому, если вы сдаете в аренду квартиру, договор об аренде, который составляется исключительно в письменной форме, становится основным документом, регламентирующим как ваше поведение, так и поведение нанимателя. Для начала внимательно изучите Гражданский кодекс. Основные положения договора об аренде квартиры регламентируются ст. 810-826 действующего Гражданского Кодекса Украины.

В договоре стоит оговаривать все важные моменты, которые могут повлиять на ваше финансовое состояние. Гражданский Кодекс Украины регулирует правоотношения, возникающие в связи с арендой квартир, однако если вас не устраивают стандартные положения ГКУ - в договоре об аренде квартиры можно указать свои.

Какие же это условия? Одним из основных условий договора об аренде квартиры является срок, на который помещение сдается в аренду. Если в договоре срок не указан, то считается по умолчанию, что договор заключен на пять лет. Так что будьте внимательны! (ст. 821 Гражданского Кодекса Украины).

Следующее очень важное условие договора об аренде квартиры - это способ и порядок проведения оплаты. Обычно длительная аренда оплачивается ежемесячно, однако многие арендодатели перестраховываются, и берут с нанимателя предоплату в размере суммы за несколько месяцев, после чего осуществляется переход на помесячную оплату.

Также в договоре об аренде квартиры нужно определять и другие важные моменты: сторону, вносящую плату за коммунальные услуги, электроэнергию и телефонные разговоры; абсолютно все условия расторжения договора; права, обязанности и гарантии сторон; уровень компенсации за невыполнение условий. Кроме того, перед заселением нанимателя, хозяину, сдающему в аренду квартиру, неплохо будет составить перечень имущества, которое есть в квартире и также передается в пользование нанимателю. Этот документ прикрепляется к договору об аренде квартиры и становится юридическим документом, имеющим такую же силу.

При личном расчете, во избежание проблем в будущем, каждый раз после получения денег совет хозяину - давать расписку о получении определенной суммы. И все расписки сохранять, так же как и чеки об оплате коммунальных услуг, вместе с договором.

Для собственников, которые не желают составлять договор: современное законодательство жестко контролирует попытки ухода от платы налогов. И в том случае, если ваша деятельность, направленная на сдачу квартиры в аренду, не контролируется налоговыми органами, у вас могут возникнуть серьезные проблемы. Кроме того, в случае невыполнения нанимателем своих обязанностей или нарушения им ваших прав, вы потеряете возможность оспорить его действия в судебном порядке.

Итак, подведем итоги.

Профессионалы, которые занимаются арендой недвижимости, предельно знают методы легкого заработка на наивных арендаторах и распространенные схемы мошенничества. Перед вами, как перед собственником квартиры, не стоит задача разоблачения подобных деятелей. Вам просто нужно избежать неприятностей и, следовательно, потери денежных средств, поэтому, прежде чем сдавать свою квартиру в аренду, взвесьте все «за» и «против». Ознакомьтесь с образцами договоров об аренде квартиры (это можно сделать на нашем форуме ). Внимательно изучите Гражданский Кодекс Украины. Знайте свои права.

Обсудить на форуме