Стаття 47. Кожен має право на житло...

Published by Консультант on Вс, 03/22/2009 - 13:28

 

Стаття 47.Кожен має право на житло. Держава створюєумови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.
Громадянам, які потребують соціального захисту, житло на­дається державою та органами місцевого самоврядування безо­платно або за доступну для них плату відповідно до закону.
Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Право на житло є одним з найважливіших соціально-економічних прав громадян. На сучасному етапі розвитку суспільства, воно, як і багато інших прав громадян, зазнало суттєвих змін. Го­ловним, що відбулося в житловій сфері за пострадянські часи, є принципові перетворення відносин власності із виникненням таких її об'єктів, як житло (житловий будинок, садиба, кварти­ра) та земля. Відбулися зміни, в правовому режимі житлового фонду. По-перше, з виникненням приватної власності на житло з'явився приватний житловий фонд, суттєво зменшився держав­ний та виник комунальний житловий фонд. По-друге, відноси­ни власності потягли перетворення й в обігу житла зі складанням ринкових засад набуття прав на нього та його відчуження. По-третє, підприємницькі засади охопили й сферу будівництва жит­ла. Внаслідок укладення договорів з громадянами на початку бу­дівництва житлового будинку, застосування іпотечного кредитування стало можливим вирішення проблем фінансування будівельних компаній передусім задіянням коштів населення. Конкуренція на цьому ринку сприяла підвищенню якості та різноманітності жит­ла. По-четверте, відбулися зміни в управлінні житловим фондом. Житлово-експлуатаційні та комунальні послуги надають не тільки комунальні служби, а й приватні особи (юридичні або фізичні). Здійснюється поступовий перехід до передачі житлових будинків з комунального фонду об'єднанням власників квартир багатоквар­тирних будинків та здійснення управління неподільним та загаль­ним майном житлового комплексу управителем відповідно до Зако­ну від 29 листопада 2001 р. «Про об'єднання співвласників багато­квартирного будинку» та глава 70 Цивільного кодексу. По-п'яте, із збільшенням обсягу приватного житла та підвищенням можливості його набуття широкими верствами населення на оплатних засадах одночасно підвищуватиметься можливість надання житлових при­міщень соціально незахищеним громадянам.
Виходячи зі ст. 47 Конституції України, складовими права на житло є забезпечення державою умов щодо можливості кожного громадянина мати житло та гарантування непорушності права користування житлом.
Кожна з цих складових є місткою і, у свою чергу, припускає різні способи та напрямки реалізації цього права. Так, забезпе­чення умов для набуття житла відбувається як за ринковими ме­ханізмами, так і зі збереженням та вдосконаленням соціальних механізмів. Житло придбавається у власність на підставах, перед­бачених законодавством України, передається в оренду чи найм.
Існування ринку житла, як і будь-яких ринків, не виключає, а припускає належний рівень їх державного регулювання. Відпо­відно до Концепції державної житлової політики, затвердженої постановою Верховної Ради України від ЗО червня 1995 p., метою державної житлової політики є створення умов для реалізації права громадян на житло, розширення житлового будівництва, поліпшення утримання та схоронності житлового фонду. Спору­дження, реконструкція та утримання житла є одним з пріоритет­них напрямів соціально-економічного розвитку країни, важли­вим фактором зниження соціальної напруженості в суспільстві.
Державний вплив на придбання житла втілюється в підтрим­ку житлового будівництва відповідним створенням умов через організацію відведення земельних ділянок для забудови з оформ­ленням відповідного права на них (власності, користування, суперфіцію); опрацювання засад та реалізацію пільгового креди­тування. Так, на сьогодні ефективно реалізуються програми пільгового кредитування молодих сімей; будівництва житла на селі. На законодавчому рівні запропонований системний підхід реалізації можливості залучення коштів, зокрема через інвесту­вання, кредитування із відповідним забезпеченням виконання зобов'язань, що регулюється Законом України від 5 червня 2003 р. «Про іпотеку» і законами від 19 червня 2003 р. «Про іпотечне кре­дитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпо­течні сертифікати» та «Про фінансово-кредитні механізми і управ­ління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а також іншими нормативно-правовими актами.
Значення ролі держави при обігу житла полягає у встанов­ленні правил щодо оформлення правочинів з ним, порядку реє­страції прав на нерухомість. Держава поступово здійснює пере­дачу належного їй житлового фонду у власність територіальних громад відповідних населених пунктів.
Ще більшого значення набуває діяльність держави у сфері за­безпечення житлом громадян, що потребують соціального захисту. До таких належать категорії громадян, визначені Житловим кодек­сом та законами України, зокрема забезпечені житловою площею нижче за встановлений рівень; які проживають в приміщеннях, що не відповідають санітарним і технічним вимогам, та ін.
До категорій громадян, яких держава зобов'язується забезпе­чити житлом, належать також особи особливого статусу. Це
громадяни, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи (відповідно до Закону від 19 грудня 1991 р. «Про статус і соціаль­ний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи); судді; учасники бойових дій в Афганістані та інших інтернаціональних конфліктів; сім'ї загиблих при виконанні службових обов'язків; офіцери, звільнені в запас та відставку за вислугою років, станом здоров'я та скороченням штатів та ін. Це також особи, які опинилися в складному становищі без житла внаслідок тих чи інших обставин, — які повернулися з державно­го дитячого закладу, від родичів, опікуна чи піклувальника; гро­мадяни, незаконно засуджені і згодом реабілітовані, при немож­ливості повернення займаного раніше житлового приміщення та ін. Зазначені особи набувають житло безкоштовно із подальшим його використанням на умовах найму з укладенням відповідно­го договору на підставі ордеру на зайняття зазначеного в ньому житлового приміщення.
Отже, на забезпечення виконання конституційної норми про надання державою та органами місцевого самоврядування житла громадянам, які потребують соціального захисту, житлове законо­давство встановлює основні засади та механізми її реалізації. Це пе­редбачення черговості забезпечення житлом (загальної черги, першо­чергового та позачергового надання житла); порядку постановки на чергу та підстав для цього, зокрема норм житлової площі, що впли­вають на прийняття на облік осіб, котрі потребують поліпшення жит­лових умов або в межах яких повинно надаватися житло, та ін.
Очевидною є необхідність реформування житлового законо­давства із передбаченням насамперед соціального житлового фонду та приватного житлового фонду; встановленням критеріїв щодо визначення категорій осіб, які потребують соціального за­хисту, умов, порядку, строків та механізмів забезпечення реалі­зації ними прав. Ця потреба є нагальною для запобігання зловжи­вання правом на отримання житла численними категоріями гро­мадян, яких не можна віднести до тих, хто потребує соціального захисту. Поряд з переглядом категорій осіб, яким держава зобов'я­зується надати житлові приміщення безкоштовно, слід визначи­ти й категорії осіб, яким житло надається на оплатних засадах на пільгових умовах.
Набуття громадянами житла у власність відбувається шляхом його будівництва, придбання за цивільно-правовими правочина­ми (купівлі-продажу, міни, дарування, довічного утримання, ус­падкування), внаслідок приватизації квартири в будинках дер­жавного та комунального житлового фонду, сплати вартості квар­тири в будинку житлово-будівельного кооперативу.
Будівництво повинно відбуватися відповідно до встановле­них вимог, зокрема із придбанням прав на земельну ділянку, із на­лежним затвердженням проекту, з додержанням будівельних норм та правил. В іншому разі будівництво вважається самочин­ним і не тягне за собою виникнення права власності. Однак ЦК передбачає умови набуття права власності й на самочинне будів­ництво (ст. 376), якщо при цьому вирішене питання щодо прав на земельну ділянку, додержані будівельні норми та правила і не по­рушуються права інших осіб.
Приватизація житлових приміщень здійснюється на підста­вах і порядку, встановлених Законом України від 19 червня 1992 р. «Про приватизацію державного житлового фонду». Квартири в будинках житлово-будівельних кооперативів переходять у власність членів кооперативів за умов повної сплати їх вартості.
Громадяни, які мають у приватній власності будинок (части­ну будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпо­ряджатися нею, як і будь-яким об'єктом права власності, на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, закла­дати, вчиняти інші не заборонені законом правочини.
Громадяни можуть користуватися житловим приміщенням й на умовах оренди з укладенням відповідних договорів з власни­ками житла. Для цього не потребується додержання умов надан­ня житлових приміщень в користування за договором житлово­го найму. Розмір плати за житло та інші умови визначаються сто­ронами договору.
Позбавлення громадян житла в примусовому порядку, за загаль­ним правилом, не допускається. Цей принцип послідовно втілюєть­ся в законодавстві, яким відпрацьовуються механізми його реалі­зації. Навіть неналежне виконання договорів найму житлового при­міщення (наприклад, по несплаті чи несвоєчасній сплаті коштів за користування нею) чинним законодавством не зазначається як підстава припинення дії договору і виселення громадян з квартири.
Посилилися гарантії прав на житло осіб, які не є власника­ми житлового приміщення, — членів сім'ї власника, які відповідно до ст. 405 ЦК мають речові права на це приміщення і право яких не залежить від волі власника цього приміщення (ст. 405 ЦК). З продажем власником квартири чи будинку, реалізації їх як заставленого майна та в інших випадках відчуження житлових приміщень, у яких проживають члени сім'ї колишнього власни­ка, зазначені особи зберігають своє право на користування цим приміщенням.
Однак мають місце випадки, на підставі яких громадяни мо­жуть втратити свої права на житлове приміщення. Це стосується як приміщень, що належать їм на праві власності, так і тих, що перебувають у їх користуванні на підставі договору (найму або оренди) чи з інших підстав. Так, власник житлового приміщен­ня може позбутися прав на нього внаслідок звернення стягнен­ня на це приміщення. Законом України від 21 квітня 1999 р. «Про виконавче провадження» встановлюється остаточний принцип звернення стягнення на житловий будинок чи квартиру, чому повинно передувати звернення стягнення на кошти, рухоме май­но, окрему від будинку земельну ділянку, інше приміщення, що належить боржникові. Житлове приміщення може бути конфіс­коване на підставах, встановлених законом. При цьому іншого житлового приміщення не надається.
Власник житлового будинку чи квартири може позбавлятись прав на нього і з інших підстав, передбачених законодавством: при примусовому викупі земельної ділянки, на якій знаходиться житло, для соціальних потреб (ст. 351 ЦК), внаслідок чого його власнику надається інше житлове приміщення і відшкодовуються збитки в повному обсязі або обирається інший спосіб компенсації на вимогу власника.
Житловим кодексом України передбачаються й випадки, коли громадяни підлягають виселенню з житлових приміщень, що загрожують обвалом, та в інших випадках, які є підставою позбавлення житла осіб (не його власників) із наданням інших житлових приміщень чи без такого. Додержання конституційного принципу забезпечення кожного громадянина житлом відбило­ся на тому, що в законодавстві передбачаються різні механізми надання інших житлових приміщень в користування замість тих, з яких громадяни виселяються. Ним диференціюються випадки виселення із наданням іншого упорядкованого житлового при­міщення та житлового приміщення без зазначення на це. Існує також варіант повернення в користування житлового приміщен­ня, яким особа користувалася раніш (при визнанні ордера не­дійсним).
Наймачі можуть позбавлятися прав на користування житло­вими приміщеннями без надання інших житлових приміщень, коли вони певний строк не проживають у цьому приміщенні; си­стематично руйнують чи псують його; використовують не за при­значенням; систематично порушуючи правила соціального бут­тя, роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку з проведенням заходів, що передують висе­ленню; якщо особи виселяються зі службових житлових при­міщень (за деякими виключеннями). Однак такі випадки трапля­ються вкрай рідко.
На осіб, які користуються житловими приміщеннями на підставі договору оренди, ці правила поширюються також, але внаслідок застосування не житлового, а цивільно-правового за­конодавства та умов договору оренди. Члени сім'ї власника жит­лового будинку або квартири також можуть позбавлятися права на користування ним, якщо більше року не проживають у ньому (ст. 405 ЦК).