Стаття 42. Земельні ділянки багатоквартирних жилих будинків
1. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
2. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватися у користування об'єднанню власників.
3. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
4. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.
Наявність у населених пунктах земельних ділянок багатоквартирної забудови викликає певну специфіку правового регулювання використання цих земель. Земельні ділянки багатоквартирних будинків, належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія державної або комунальної власності перебувають у постійному користуванні відповідних підприємств, установ і організацій (частіше домоуправлінь і житлово-експлуатаційних контор). Законодавство передбачає надання у постійне користування таких земельних ділянок лише тим організаціям, які здійснюють управління багатоквартирними будинками.
Прибудинкова територія являє собою територію навколо багатоквартирного будинку, визначену актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначену для обслуговування багатоквартирного будинку. Вона встановлюється для будинку (будинків) і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секцій квартир тощо).
Прибудинкова територія включає: територію під жилим будинком (жилими будинками); проїзди та тротуари; озеленені території; ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку; майданчики для відпочинку дорослого населення; майданчики для занять фізичною культурою; майданчики для тимчасового зберігання автомобілів; майданчики для господарських цілей; майданчики для вигулювання собак; інші території, пов'язані з утриманням та експлуатацією будинків та інших об'єктів. Розміри земельних ділянок прибудинкових територій визначаються пропорційно залежно від загальної площі житлових, допоміжних і нежилих приміщень, поверховості будинків, їх розташування у межах населеного пункту відповідно до державних норм і правил та затвердженої проектно-технічної документації1.
Законом України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 листопада 2001 року2 та відповідною постановою Кабінету Міністрів України3 передбачені правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.
Межі прибудинкової території існуючого житлового фонду встановлюються та закріплюються в користування за об'єднаннями співвласників багатоквартирного будинку — юридичними особами, створеними власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
Ці об'єднання можуть виступати власниками земельних ділянок, що складають прибудинкові території, шляхом приватизації багатоквартирного жилого будинку та безоплатної передачі їм земельної ділянки. У цьому випадку земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності. Вимога приватизації будинку зберігається і при наданні земельної ділянки об'єднанню власників в користування.
Земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку є частиною житлового комплексу, який являє собою єдиний комплекс нерухомого майна, утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом зі спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс.
Майно належить співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної власності і складається з неподільного та загального майна.
Неподільне майно — це неподільна частина житлового комплексу, яка складається із: 1) частини допоміжних приміщень: приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення); 2) конструктивних елементів будинку: частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їзна група тощо); 3) технічного обладнання будинку: інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов та безпечної експлуатації квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, обладнання ліфтів, центральних розподільних щитів електропостачання, а також елементи благоустрою території), що забезпечують належне функціонування жилого будинку. Неподільне майно перебуває у спільній власності співвласників багатоквартирного будинку і не підлягає відчуженню.
Загальним майном вважається частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, підземні майстерні тощо). Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку.
Прибудинкові території (земельні ділянки) передаються у власність або надаються в користування відповідними органами місцевого самоврядування об'єднанням власників будинків для обслуговування існуючого жилого будинку (будинків). Суб'єктами права власності (користування) на земельні ділянки прибудинкових територій виступають об'єднання власників багатоквартирних житлових, допоміжних та нежитлових приміщень, у тому числі вбудовано-прибудованих, багатоквартирних жилих будинків. Право власності на прибудинкову територію (земельну ділянку) будинку посвідчується державним актом на право власності на землю.
Прибудинкові території членами об'єднань (товариств) власників багатоквартирних жилих будинків використовуються за цільовим призначенням. Роботи з підвищення рівня благоустрою прибудинкових територій, спорудження дитячих спортивних майданчиків, гаражів, автостоянок, встановлення кіосків та інших споруд виконуються за рішенням загальних зборів чи конференцією членів, визначеним Статутом об'єднання власників будинків з дозволу відповідних органів місцевого самоврядування на підставі проектної документації, розробленої та затвердженої у встановленому порядку.
Зміна цільового призначення земельних ділянок прибудинкової території допускається у випадку реконструкції, зміни функціонального призначення, споруд, наявності інших обґрунтованих причин відповідно до діючих норм, з дозволу відповідних органів місцевого самоврядування. Прибудинкова територія, надана у користування або власність, може використовуватися лише для властивих селищній території та нешкідливих у санітарно-гігієнічному і вибухово-пожежоне-безпечному плані функцій (видів діяльності) згідно з державними нормами і правилами.
Закон не визначає конкретні розміри земельних ділянок багатоквартирних жилих будинків і це цілком виправдано, тому що площа, конфігурація вже існуючих будинків різна, а будівництво нових залежить від обсягу та виду будівництва, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними землями. Документом, який дає відповідь на ці питання, є проект розподілу території.
Проект розподілу території належить до містобудівної документації, яка розробляється для мікрорайону (кварталу) чи його частини з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі та межі: прибудинкових територій існуючих і запроектованих жилих будинків; земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об'єкти містобудування; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого спорудження жилих і громадських будинків і споруд та іншого використання (при розподілі території існуючої забудови); територій загального користування; територій обмеженого користування земельною ділянкою, встановленого згідно з договором, рішенням суду або в іншому визначеному законом порядку. Рішення про розроблення та затвердження проектів розподілу території приймаються відповідними радами.
Проект розподілу території є основою для визначення меж земельних ділянок на територіях існуючої забудови для розташування будинків і споруд, розроблення відповідної землевпорядної документації та оформлення в установленому законодавством порядку правовстановлюючих документів власникам, співвласникам, орендарям, а також встановлення меж земельної ділянки в натурі. Площі окремих земельних ділянок та територій при розробленні проекту розподілу території визначаються з урахуванням державних будівельних норм і детального плану території (проекту забудови території).
