Стаття 210. Державна реєстрація правочину

1. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

2. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

1. Окремі правочини вимагають не лише відповідної форми волевиявлення, а й водночас потребують державної реєстрації у випадках, передбачених законом. З державною реєстрацією правочину пов'язується настання відповідних правових наслідків. Згідно з ч. 1 коментованої статті такий правочин вважаєть­ся вчиненим з моменту його державної реєстрації. Проте норми статей глави 16 ЦК безпосередньо не передбачають недійсності правочинів, щодо яких не дот­римані вимоги закону про державну реєстрацію. Тому вирішувати питання про правові наслідки правочину, вчиненого із порушенням правил державної реєст­рації, необхідно з урахуванням також тих положень закону, які безпосередньо визначають правочини, які підлягають державній реєстрації.

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р. врегульовано відносини суб'єктів цивіль­ного права, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості.

Правочини щодо нерухомого майна вважаються вчиненими, якщо право влас­ності на це майно зареєстровано відповідно до вимог цього Закону, а реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише у разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна (ст. 3). Викладене підтверджує взаємопов'язаність державної реєстрації цих фактів.

Державна реєстрація зазначених трьох видів фактів здійснюється за допо­могою створюваної державної інформаційної системи — Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Випадки обов'язкової державної реєстрації правочинів передбачаються як ЦК, так і іншими законами. При цьому державну реєстрацію правочину не мож­на ототожнювати з державною реєстрацією нерухомого майна чи інших об'єктів цивільного права (наприклад, транспортних засобів, у тому числі морських та річкових суден, повітряних суден; космічних об'єктів, зброї, окремих видів цінних паперів) з метою їх обліку. Недотримання правил останньої може впливати на чинність правочину щодо придбання таких об'єктів і призводити до інших пра­вових наслідків.

У ЦК 1963 p. лише ст. 227 передбачала реєстрацію у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів договору купівлі-продажу житлового будин­ку, якщо хоча б однією із сторін був громадянин. Таку реєстрацію безпосередньо здійснювали бюро технічної інвентаризації (БТІ). Однак така реєстрація (або її відсутність) не впливала на дійсність чи чинність договору, а слугувала пере­важно способом обліку будівель, а також виявлення їх юридичних власників.

Новий ЦК розширює коло випадків державної реєстрації правочинів. Так, відповідно до ст. 577, державній реєстрації підлягає нотаріально посвідчена зас­тава нерухомого майна, а також застава рухомого майна на підставі заставодержателя або заставодавця шляхом внесення запису до Державного реєстру обтя­жень рухомого майна. Правові засади державної реєстрації заставних правочинів нерухомого майна (іпотеки) визначені також законами України «Про заставу» (статті 13, 15); «Про іпотеку» (статті 1, 3, 4, 18); «Про іпотечне кредитування операцій з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».

Не підпадає під дію ст. 210 ЦК реєстрація обмежень рухомого майна, що вчи­няється на підставі Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень».

Нотаріальному посвідченню і державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна, міни (статті 657, 716 ЦК); договори довічного утримання, за якими відчужується нерухоме майно (ст. 745 ЦК); договори про передачу нерухомого майна під виплату ренти (ч. 2 ст. 732 ЦК); договори найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин) строком не менше одного року (статті 793, 794 ЦК); договір управління нерухомим майном (ст. 1031 ЦК); договори комерційної концесії та субконцесії (статті 1118,1119 ЦК). Закон України «Про оренду землі» встановлює, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, факт якої засвідчується печаткою реєструючого органу.

Водночас слід зауважити, що правові наслідки недотримання правил державної реєстрації цих договорів законодавцем ще не визначені.

Нормативно-правовими актами можуть передбачатися особливі випадки реєстрації договорів, яка має інше правове значення порівняно з державною реєстрацією правочинів за ст. 210 ЦК. Так, згідно із ст. 9 Закону України «Про зовнішньоекономічну діяльність» Мінекономіки України здійснює реєстрацію окремих видів зовнішньоекономічних контрактів. Постановою КМУ від 15.02.2002 р. «Про затвердження Порядку реєстрації зовнішньоекономічних контрактів (договорів) на здійснення експортних операцій з металобрухтом» перелік таких видів контрактів фактично зведений до операцій з металами, що звичайно не заперечує можливості їх розширення.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 р. біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. У разі відсутності такої реєстрації ця угода (правочин) не набирає юридичної сили.

2. Незважаючи на те, що законодавець безпосередньо не визначає правові наслідки недотримання положень про державну реєстрацію правочинів, вони так чи інакше випливають із контекстів певних правових норм ЦК. Так, відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК, такі правочини вважаються вчиненими з моменту їх державної реєстрації. Тобто вони не можуть породжувати для їх суб'єктів бажаного правового результату, а врешті й відповідних прав та обов'язків сторін. Щодо договірних правочинів цей висновок додатково підтверджується загальними положеннями про договір, за якими він набирає чинності з моменту, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (статті 638, 640 ЦК). Однак викладене певною мірою не стосується угод (правочинів) про перехід права власності на земельні ділянки, оскільки вони мають вважатися укладеними із дня їх нотаріального посвідчення (ст. 132 ЗК).

Більш однозначно у ЦК вирішене це питання стосовно договірних правочинів, спрямованих на перехід права власності. Згідно із ст. 334 ЦК, якщо до­говір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Отже, за її відсутності у набувача майна за договором право власності виникнути не може.

3. Земельним кодексом України передбачені певні особливості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам. Договір купівлі-продажу такої земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню, а документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації (ч.7 ст.128 ЗК). Цілком очевидно, що у даному разі мається на увазі державна реестрація власне земельної ділянки, а не договору купівлі-продажу.

4. Відповідно до ч. 2 ст. 210 ЦК перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також ведення відповідних реєстрів, встановлюються законом. Як відомо, ЗО червня 2004 р. було прийнято Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень». На момент його прийняття в Україні вже сформувалася певна система реєструючих органів, був визначений порядок реєстрації. Так, «Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно», затвердженим наказом Мін'юста України від 7 лютого 2002 р. № 7/5, запроваджено Державний реєстр прав на нерухомість, держателем якого визначено Мін'юст України. До прийняття вищезазначеного Закону, відповідно до «Тимчасового положення», функції з державної реєстрації здійснювали органи, визначені окремими нормативно-правовими актами.

Наприклад, на виконання Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003р. Мін'юстом України спільно з іншими відомствами наказом від 26 лютого 2003р. було встановлено, що: а) реєстрація земельних ділянок та прав на них здійснюється у складі державного реєстру земель, а функції Адміністратора Державного реєстру земель має виконувати Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах; б) реєстрація об'єктів нерухомого майна та прав на них здійснюється у Реєстрі прав власності на нерухомим майно згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, функції Адміністратора Реєстру прав власності на нерухоме майно здійснюються державним підприємством «Інформаційний центр» Мін'юсту України, а функції реєстратора — органами БТІ.

Постановою Кабінету Міністрів України «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 липня 2003 р. № 1088 підтримано такий порядок державної реєстрації до моменту створення (до 1 січня 2005 р.) Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно. Водночас встановлено, що після його створення державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них мають проводитись виключно Центром державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах. Постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671 було створено Державний реєстр правочинів, Адміністратором якого визначено Державний департамент «Інформаційний центр» Мін'юсту України.

Звичайно, така система державної реєстрації прав на нерухомість та порядок її здійснення має бути приведена у відповідність з вимогами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 30 червня 2004 p., яким чітко визначено правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, їх обмежень.

За цим Законом, зокрема, систему органів державної реєстрації прав склада­ють: центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, створена при ньому госпрозрахункова юридична особа (центр земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Держателем Державного реєстру прав виступає центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а Адміністратором — центр земельного кадастру, який здійснює його ведення (ст. 5).

Як зазначено у Прикінцевих положеннях вищезгаданого Закону, до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами БТІ. Однак поки що положення цього Закону на практиці не реалізовані у повній мірі.