Стаття 201. Грошова оцінка земельних ділянок
1. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.
2. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.
3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.
4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
5. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.
Грошова оцінка земельних ділянок є складовою частиною державного земельного кадастру. Тобто грошову оцінку земельних ділянок слід розглядати, як врегульований нормами чинного законодавства окремий вид земельно-кадастрової діяльності відповідних суб'єктів, спрямованої на одержання, поширення, використання інформації, необхідної для визначення розміру земельного податку, ринкової вартості земельних ділянок при укладенні цивільно-правових угод, а також для інших потреб.
Суспільні відносини, що виникають у процесі здійснення грошової оцінки, регулюються нормами земельного, інформаційного, цивільного, фінансового законодавства. Об'єктом правовідносин у сфері грошової оцінки земельних відносин є інформація щодо господарської і ринкової цінності земель окремих категорій та земельної ділянки за її місцем знаходження. Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру про кількісну і якісну характеристику земель, бонітування ґрунтів, економічну оцінку земель, матеріали внутрішньогосподарського землевпорядкування, проекти формування територій і встановлення меж сільських, селищних рад, встановлення меж населених пунктів тощо. Вихідними даними для експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення є: відомості Державного земельного кадастру (місцезнаходження, кількісна і якісна характеристика земельної ділянки, її правовий режим, функціональне використання, дані економічної та грошової оцінки); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні, економічні, історико-культурні, екологічні та містобудівні особливості місцезнаходження земельної ділянки; дані про інженерне облаштування земельної ділянки та про об'єкти нерухомого майна; дані про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок, що склалися на ринку на момент оцінки.
Суб'єктами грошової оцінки земель є органи державної влади та місцевого самоврядування, юридичні й фізичні особи, які одержали у встановленому порядку ліцензію на здійснення оціночної діяльності, а також фізичні та юридичні особи, зацікавлені у проведенні такої оцінки чи одержанні її результатів.
Правову основу здійснення оцінки земель, крім ЗК України, складають також закони України «Про плату за землю» від 3 липня 1992 р. (з наступними змінами і доповненнями), «Про інформацію» від 2 жовтня 1992 р. (з наступними змінами і доповненнями), «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» від 12 липня 2001 р., постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасова)» від 23 березня 1995 р. (в редакції від ЗО травня 1997 р.), «Про затвердження Методики грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)» від ЗО травня 1997 р., «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р. № 1531. Крім цих постанов, правове регулювання грошової оцінки здійснюється також на підставі нормативно-правових актів Держкомзему України, у яких визначається порядок, способи проведення грошової оцінки земель, оформлення та використання результатів такої оцінки.
Грошова оцінка земельних ділянок як складова частина державного земельного кадастру поділяється на два види: нормативну та експертну. Критеріями такого поділу є призначення грошової оцінки та методика проведення грошової оцінки. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.
Правовою підставою для проведення нормативної оцінки є норми чинного ЗК України щодо оподаткування земель, відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, охорони земель, а також Закону України «Про плату за землю». Відповідно до вимог чинного законодавства України органи державної влади чи місцевого самоврядування приймають рішення про проведення нормативної грошової оцінки на території села, селища, міста, адміністративного району чи області. Порядок проведення такої оцінки регулюється відповідними методиками та нормативно-правовими актами Держкомзему України.
Юридичною підставою для проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок є норми чинного ЗК України, а також Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні». Аналіз норм коментованої статті ЗК України дозволяє зробити висновок про те, що проведення експертної грошової оцінки поширюється на землі як сільськогосподарського, так і несільськогосподарського призначення. При цьому слід зауважити, що така оцінка застосовується лише тоді, коли укладаються цивільно-правові угоди із земельними ділянками (купівля-продаж, дарування, обмін, застава, оренда, концесія, внесення до статутних фондів господарських товариств тощо).
Відповідно до п. 1 ст. 201 ЗК України грошова оцінка земельних ділянок здійснюється на рентній основі по всій Україні, у АР Крим, областях, адміністративних одиницях, господарствах і окремих земельних ділянках. Основою визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення служить рентний доход, який утворюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 р. Основою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення є капіталізований рентний доход, що визначається відповідно до функціонального використання і місця розташування земельних ділянок. Основою грошової оцінки земель населених пунктів є капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки розташуванню населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання.
Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться за такими методичними підходами: капіталізація чистого — операційного або рентного доходу; зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; урахування витрат на поліпшення об'єктів нерухомого майна на земельній ділянці; грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997р. № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995р. №213,в частині оцінки земель населених пунктів; поєднання декількох методичних підходів з умовним поділом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди). Для визначення експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, один з яких ґрунтується на грошовій оцінці земельної ділянки за методиками, що затверджуються Кабінетом Міністрів України. Перевага має надаватися тим підходам, що ґрунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
