Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

1. Коментованою статтею визначаються загальні засади здійснення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, обмежень цих прав, їх виникнення, переходу і припинення. За цією статтею державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною і здійснюється відповідним органом. Законодавцем безпосередньо не визначаються органи державної реєстрації, а також порядок її вчинення. У ч. 4 ст. 182 ЦК зроблено застереження, що порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

2. На виконання вимог ЦК 1 липня 2004 р. прийнято Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», яким врегульовано відносини у цій сфері. Правочини щодо нерухомого майна вчинюються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону. Реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише у разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна (ст. З вищезгаданого Закону). Важливо мати на увазі, що державна реєстрація зазначених фактів здійснюється за допомогою державної інформаційної системи — Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Дія цього Закону не поширюється на державну реєстрацію прав на повітряні та морські судна, річкові судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти та інші об'єкти цивільних прав, які підпадають під правовий режим, встановлений іншими законами, а також на державну реєстрацію підприємств як суб'єктів господарювання, реєстрацію земельних ділянок з надрами, іншими корисними копалинами.

За цим Законом систему органів державної реєстрації прав складають: центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзем), створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр земельного кадастру) та її відділення на місцях, які виконують функції державної реєстрації прав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 вищезазначеного Закону обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а також обмеження цих прав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) інші речові права на чуже нерухоме майно: а) право володіння; б) право користування (сервітут); в) право постійного користування земельною ділянкою; г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); д) право забудови земельної ділянки (суперфіцій); є) право користування нерухомим майном строком більше ніж один рік.

При цьому законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації.

Без сумніву, система державної реєстрації прав на нерухомість, що існувала до цього часу має бути приведена у відповідність до викладених вимог Закону. Статтею 202 ЗК України також передбачена державна реєстрація земельних ділянок у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин: 1) книги запису реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди; 2) поземельної книги, яка чистить відомості про земельну ділянку.

3. На момент прийняття Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» у державі вже сформувалася певна система реєструючих органів та діяв порядок реєстрації. Так, Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердже­ним наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5 (у ре­дакції наказу від 28 січня 2003 р. № 6/5), було запроваджено державний реєстр прав на нерухомість, держателем якого визначено Міністерство юстиції Украї­ни. До прийняття Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», відповідно до Тимчасового положення, функції з державної реєстрації здійснювали органи, визначені окремими нормативно -правовими актами. Так, на виконання Указу Президента України «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лю­того 2003 р. Міністерство юстиції України спільним з іншими відомствами на­казом від 26 лютого 2003 р. встановило, що: а) реєстрація земельних ділянок та прав на них здійснюється у складі державного реєстру земель, а функції Адміні­стратора державного реєстру земель має виконувати Центр державного земель­ного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах; б) реє­страція об'єктів нерухомого майна та прав на них здійснюється у Реєстрі прав власності на нерухоме майно згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно; функції Адміністратора Реєстру прав власності на нерухоме майно здійснюються державним підприємством «Інформаційний центр» Мін'юсту України, а функції реєстратора — органами БТІ (бюро технічної інвентаризації).

Постановою Кабінету Міністрів України «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 липня 2003 р. підтримано такий порядок державної реєстрації до моменту створення (до 1 січня 2005 р.) Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно, а також встановлено, що після його створення державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них мають здійснюватись виключно Центром державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах. Постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671 було створено Державний реєстр правочинів, Адміністратором якого визначено ДП «Інформаційний центр» Міністерства юстиції України. Однак така система державної реєстрації прав на нерухомість та порядок її здійснення має бути приведена у відповідність з вимогами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 р.

4. Випадки обов'язкової державної реєстрації правочинів передбачаються як ЦК, так і іншими законами (див. коментар до ст. 210 ЦК). При цьому державну реєстрацію правочину не можна ототожнювати з державною реєстрацією нерухомого майна чи інших об'єктів цивільного права (наприклад, транспортних засобів, у тому числі морських та річкових суден, повітряних суден; космічних  об'єктів, зброї, окремих видів цінних паперів) з метою їх обліку, недотримання якої може впливати на чинність правочину щодо придбання таких об'єктів і призводити до інших правових наслідків.

У ЦК 1963 p. лише ст. 227 передбачала реєстрацію у виконавчому комітеті місцевої ради договору купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією із сторін був громадянин. Таку реєстрацію безпосередньо здійснювали БТІ.

5. Державну реєстрацію прав на нерухомість і правочинів щодо неї забезпечують відповідні реєстри, наприклад: Державний реєстр правочинів; Державний реєстр прав на нерухоме майно; Державний реєстр іпотек; Єдиний реєстр заборон відчуження нерухомого майна; Державний реєстр застав рухомого майна.