Стаття 111. Обмеження прав на земельну ділянку
1. Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:
а) заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;
б) заборони на передачу в оренду (суборенду);
в) права на переважну купівлю у разі її продажу;
г) умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;
ґ) умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
д) заборони на провадження окремих видів діяльності;
е) заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;
є) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
ж) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
з) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку;
и) інших зобов'язань, обмежень або умов.
2. Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором.
Коментована стаття встановлює перелік обмежень і обтяжень щодо права використання земельної ділянки, який не є вичерпним: законом або договором можуть бути встановлені інші обмеження (обтяження). Обмеження, зазначені у статті, можуть стосуватися як усієї земельної ділянки, так і її частини, за винятком передбаченого пунктом «ж» обов'язку дотримуватися природоохоронних вимог, що є загальним обмеженням і стосується усіх земельних ділянок. Пункт «а» передбачає встановлення заборони укладення договорів купівлі-продажу, дарування, обміну, довічного утримання, іпотеки та інших договорів щодо відчуження земельних ділянок, а також на передачу у спадок певним особам протягом певного строку. Коло осіб, на яких поширюється зазначена заборона, може визначатися поіменно або за родовими ознаками (наприклад, іноземці за ст. 81 ЗК України). Вказівка у цьому пункті на строк обмеження не є перешкодою до впровадження такого обмеження на невизначений строк.
Пункт «б» визначає обмеження шляхом встановлення заборон на передачу земельної ділянки (її частини) в оренду (суборенду). Ця заборона може бути строковою і безстроковою, стосуватися усіх осіб, певного кола осіб або певної особи. Правові засади оренди землі визначаються ст. 93 ЗК України, й також Законом України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р. Випадки, коли допускається суборенда земельних ділянок, визначені у ст. 9 зазначеного Закону.
На підставі пункту «в» може бути встановлене право на переважну купівлю у разі продажу земельної ділянки. Право на переважну купівлю землі встановлюється щодо конкретної особи (конкретних осіб) і означає, що у разі продажу земельної ділянки користувач (користувачі) цього права мають право придбати земельну ділянку за пропонованими продавцем умовами переважно перед іншими покупцями. Якщо переважна купівля стосується кількох осіб, то суб'єкт, який встановив це право, зобов'язаний визначити порядок реалізації цими суб'єктами права на переважну купівлю. Якщо ж такий порядок визначений не був, то вони вправі визначити цей порядок за взаємною згодою. При недосягненні згоди вони втрачають право на переважну купівлю, оскільки продавець земельної ділянки не зобов'язаний чекати рішення органу, і розглядає земельні спори, відтягуючи продаж земельної ділянки. Визначене п. 6 ст. 88 ЗК України право переважної купівлі частки у спільній власності на землю не можна розглядати як право переважної купівлі землі, оскільки об'єктом тут виступає не конкретна земельна ділянка, а ідеальна частка у спільній власності.
Пункт «г» передбачає можливість впровадження умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем. Це
обмеження може бути реалізоване у таких формах: 1) спадкодавець передає землю одному зі своїх спадкоємців, ставлячи йому за умову прийняття певної частини спадщини (разом з боргами спадкодавця); 2) продавець передає землю покупцеві, ставлячи йому за умову передачу цієї земельної ділянки у спадок визначеній особі; 3) власник укладає договір з певною особою, відповідно до якого він зобов'язується передати цій особі земельну ділянку у власність, якщо тільки визначений спадкоємець третьої особи (не цієї певної особи) прийме спадок у разі смерті цього спадкодавця. Це обмеження є особистим і припиняється зі смертю власника земельної ділянки або визначеного спадкоємця. Щоправда, особа, яка встановила це обмеження, має право призначити кількох визначених спадкоємців шляхом встановлення для них черги чи іншого порядку спадкування. Спадкування регулюється розділом VII Цивільного кодексу України.
Відповідно до пункту «ґ» може встановлюватися умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків. Поняття «забудова» відповідно до містобудівного законодавства (ст. 23 Закону України «Про планування і забудову територій» від 20 квітня 2000 р.) означає будівництво об'єктів містобудування, реставрацію, капітальний ремонт, упорядкування, перебудову або внесення будинків і споруд, розширення та технічне переоснащення підприємств. Забудова вважається завершеною з дня прийняття містобудівного об'єкта в експлуатацію (крім випадку знесення об'єкта) і підписання акта державної технічної комісії та затвердження його виконавчим органом місцевої ради. Прийняття об'єктів містобудування в експлуатацію регулюється державними будівельними нормами (ДБН Л.3.1-3-94 «Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Основні положення»). Що розуміти під освоєнням земель, законодавство чітко не визначає. Водночас відповідно до правового режиму кожної з категорій земель поняття «освоєння» має свій зміст. Так, земельне законодавство України визначає поняття освоєння земель спеціальних економічних зон, яке включає в себе планування території і будівництво об'єктів інфраструктури, згадує про освоєння земель сільськогосподарського призначення (ст. 12 Закону України «Про плату за землю» в редакції від 19 вересня 1996 р.), а також про освоєння земель оздоровчого та рекреаційного призначення (ст. 41 Закону України «Про курорти» від 5 жовтня 2000 р.). Таким чином, під освоєнням земель слід розуміти приведення земельної ділянки до стану готовності до використання за цільовим призначенням, визначеним земельно-кадастровою документацією, за умови, що такий стан відповідає встановленим законодавством вимогам, а також землевпорядній документації (проектам упорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань, проектам землеустрою тощо).
Заборона на провадження певних видів діяльності на земельній ділянці (пункт «д») часто зустрічається у законодавстві. Так, відповідно до ст. 48 ЗК України встановлюються обмеження на здійснення певних видів діяльності на землях оздоровчого призначення, ст. 52 ЗК України встановлює обмеження певних видів діяльності на землях рекреаційного призначення. Курортне законодавство встановлює перелік видів діяльності, які заборонені до вчинення в округах санітарної охорони на землях оздоровчого призначення (статті З 33 Закону України «Про курорти»). Природоохоронне законодавство встановлює перелік видів діяльності, заборонене до вчинення на землях природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення (ст. 16 Закону України
«Про природно-заповідний фонд України» від 16 червня 1992 р певні обмеження встановлюються також законодавством про пестициди і агрохімікати, про подолання наслідків Чорнобильської катастрофи, про зону надзвичайної екологічної ситуації тощо. При встановленні такого обмеження, як заборона певних видів діяльності, слід чітко визначати вичерпний перелік видів діяльності, що підлягають забороні, оскільки всі види діяльності, не вміщені до зазначеного переліку, дозволені до вчинення.
У пункті «е» йдеться не про заборону використання землі за цільовим призначенням, а про заборону саме легальної зміни цільового призначення земельної ділянки у порядку визначеному ст. 20 ЗК України з внесенням відповідних змін до земельно-кадастрової документації. Заборона зміни ландшафту рекреаційних зон зустрічається у природоохоронному законодавстві (ст. 63 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» від 25 червня 1991 р.). В Україні поняття «ландшафт» визначається у державному стандарті (ГОСТ 17.8.1.01-86 Охорона природи. Ландшафти. Терміни та визначення), відповідно до якого ландшафт — це територіальна система, що складається із взаємодіючих природних чи природних і антропогенних компонентів та комплексів більш низького таксономічного рангу. Пункт 1 Загальнодержавної програми формування національної екологічної мережі України на 2000—2015 роки (затвердженої Законом України від 21 вересня 2000 р.) містить визначення природного ландшафту — це цілісний природно-територіальний комплекс з генетично однорідними, однотипними природними умовами місцевостей, які сформувалися в результаті взаємодії компонентів геологічного середовища, рельєфу, гідрологічного режиму, ґрунтів і біоценозів. Щодо нерухомого майна, то законодавство до його складу відносить: жилий будинок або його частину, квартиру, садовий будинок, дачу,гараж, іншу постійно розташовану будівлю, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно з Законом України «Про оподаткування прибутку підприємств» (п. 9 ст. 1 Закону України «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» від 26 червня 1997 р.). Подібне розуміння поняття «нерухоме майно» міститься також в Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Держбуду України від 9 червня 1998 р № 121. Заборона на зміну зовнішнього вигляду ландшафту або нерухомого майна має правове значення тільки тоді, коли існує вичерпний перелік змін, заборонених до внесення у ці об'єкти. Якщо такого переліку не встановлено, заборона не має правового значення і власники чи користувачі земельних ділянок вправі змінювати ці об'єкти на власний розсуд, оскільки вони постійно змінюються самі через свої екологічні характеристики. Тому не можна ставити за умову збереження нерухомого майна або ландшафту у первісному вигляді. При встановленні цієї заборони доцільно скласти акт про зовнішній стан зазначених об'єктів із фотознімками та поясненнями щодо їх зовнішнього вигляду.
Визначена пунктом «є» умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги (ділянки дороги) може стосуватися як дороги, прилеглої до даної земельної ділянки, так і розташованої зовсім в іншій місцевості. Для вимоги про будівництво або ремонт дороги обов'язковою ознакою є строк початку і завершення цього будівництва. Якщо такого строку не встановлено, вимога не має правового значення, оскільки власник може нічого не будувати і не нести за це відповідальності. У документації на встановлення вимоги про будівництво дороги доцільно передбачити проект цієї дороги або вихідні дані на проектування, зазначити, яким державним будівельним нормам та іншим нормативам має відповідати дорога, інші ознаки, необхідні для визначення об'єкта будівництва. У документації на встановлення вимоги про ремонт дороги необхідно чітко вказати, яка саме дорога (ділянка дороги) має ремонтуватися, у чому має полягати ремонт (обсяг ремонтних робіт), відповідно до яких нормативів ремонт має здійснюватися. Слід пам'ятати, що власник земельної ділянки не буде робити жодних дій, не передбачених переліком робіт, які мають бути здійснені на даній ділянці дороги. Подібним чином щодо утримання дороги необхідно чітко визначити, яка саме ділянка дороги має утримуватися даним власником землі, в чому саме полягають його функції з утримання дороги (навести вичерпний перелік дій). Якщо вимога сформульована просто: «утримувати таку-то ділянку такої-то дороги», то власник землі має право нічого не робити, оскільки не встановлено вичерпного переліку його обов'язків і нечітко визначена ділянка дороги. Законодавство України регулює надання концесій на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг (Закон України «Про концесії на будівництво та експлуатацію автомобільних доріг» від 14 грудня 1999 р.).
Щодо передбаченої пунктом «ж» умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт, то слід зазначити, що відповідно до статей 91 і 96 ЗК України і землевласники, і землекористувачі зобов'язані додержуватися природоохоронних вимог — це загальне обмеження. Щодо такого обтяження, як вимога виконання певних робіт, то по-перше, у документації на встановлення такого обмеження слід чітко визначити вичерпний перелік виконуваних роб по-друге, слід визначити строки виконання цих робіт і санкції за їх порушення, інакше можна тільки зобов'язати визнати зобов'язання в натурі та відшкодувати збитки.
Пункт «з» встановлює таке обмеження, як умову надавати право здійснювати природокористування на земельній ділянці стороннім особам. Така умова може стосуватися як визначеного, так і невизначеного кола осіб. Порядок полювання зокрема, регулюється Законом України «Про мисливське господарство та полювання» від 22 лютого 2000 р. Щодо рибальства, то це право застосовується у випадках, коли на земельній ділянці є водойма площею до
3 га, яка може перебувати у приватній власності відповідно до ст. 59 ЗК України. Порядок здійснення рибальства регулюється Законом України «Про тваринний світ» від 3 березня 1993 р., а також підзаконними актами (див. Тимчасовий порядок ведення рибного господарства і здійснення рибальства, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 28 вересня 1996 р. № 1192; прядок здійснення любительського і спортивного рибальства, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від І липня 1998 р. № 1126; Правила любительського і спортивного рибальства, затверджені наказом Держрибгоспу України від 15 лютого 1999 р.
№ 19). Збирання дикорослих рослин регулюється Законом України «Про рослинний світ» від 9 квіт-1999 р.
Пункт 2 коментованої статті передбачає обов'язкову державну реєстрацію спеціальних обмежень (обтяжень) щодо використання земельних ділянок. Однак порядок державної реєстрації зазначених обмежень законодавством не визначений, державна реєстрація земельних ділянок покладається на органи Держкозему України (пункт «г» ст. 15 ЗК України), стаття 202 ЗК України визначає загальні засади державної реєстрації земельних ділянок. Відповідно до ст. 197 ЗК Україні за наслідками державної реєстрації обмеження (обтяження) заносяться до земельно-кадастрової документації. Порядок державної реєстрації земельних сервітутів визначається ст. 100 ЗК України, але такий порядок не встановлений для обмежень на земельну ділянку. Законодавство визначає порядок державної реєстрації договорів оренди землі (Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р. № 2073), отже, якщо обмеження встановлене договором оренди землі, слід визнати, що державна реєстрація договору оренди землі буде одночасно державною реєстрацією обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. Слід зауважити, що до того часу, поки законодавством не буде визначений порядок державної реєстрації обмежень на використання землі, державна реєстрація таких обмежень (обтяжень) не буде обов'язковою. Це не означає, що наразі реєстрація
обмежень не здійснюється в земельно-кадастровій документації, адже законодавство передбачає реєстрацію обмежень щодо використання землі з нанесенням зон обмежень до графічних матеріалів земельно-кадастрової документації у випадках розробки проекту відведення земельної ділянки (Еталон проекту відведення земельної ділянки юридичним та фізичним особам для будь-яких потреб, затверджений Держкомземом України 18 червня 1999 р.).
