Стаття 110. Поняття обмеження прав на земельну ділянку
1. На використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором.
2. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження).
Обмеження прав на земельну ділянку стосується не тільки власника цієї ділянки, а й землекористувача, в тому числі — орендаря, оскільки власник не може передати землекористувачеві більше прав, ніж має сам. Обмеження (обтяження) може стосуватися як всієї земельної ділянки, так і її певної частини (наприклад, заборона вчинення певних видів діяльності на тій частині земельної ділянки, яка входить до охоронної зони природного заповідника). Обмеження являє собою покладення на власника (або землекористувача) земельної ділянки обов'язку утримуватися від певних дій, тоді як обтяження — це обов'язок вчиняти певні дії. Конкретні обмеження або обтяження та їх обсяг щодо даної земельної ділянки визначаються законом або договором. Не допускається встановлення обмежень (обтяжень) щодо прав на землю у підзаконних актах. Водночас іноді закон не встановлює обмеження (обтяження) безпосередньо, а лише створює правові підстави для впровадження тих чи інших обмежень (наприклад, пункт « ж» ст. 12 ЗК України надає повноваження місцевим радам встановлювати обмеження щодо використання земельних ділянок у разі порушення їх власниками вимог земельного законодавства). Тому правовими фактами виникнення обмежень (обтяжень) можуть бути: закон, підзаконний акт (якщо він прийнятий на виконання певного закону, який допускає встановлення обмежень у підзаконному акті), акт органу управління (наприклад, місцевої ради), угода. Обмеження може бути встановлене окремим договором або міститися у договорі купівлі-продажу земельної ділянки, дарування, обміну, оренди землі тощо.
Обмеження (обтяження) слід відрізняти від земельних сервітутів. Хоча пункти «е» статей 91 і 96 дозволяють зробити висновок про те, що сервітути є різновидом обмежень; теорія земельного права й ЗК України розмежовують ці категорії: сервітут — право на користування чужою земельною ділянкою, яке не створює значних обмежень для власника цієї ділянки, тому сервітут, як правило, не є обмеженням прав на землю. Якщо ж сервітут поєднується зі встановленням обмеження прав на землю власника цієї земельної ділянки, то правовий режим такого сервітуту визначається не тільки гл. 16 ЗК України, але й гл. 18 ЗК України. Обмеження (обтяження) бувають загальними, особливими і спеціальними Загальні обмеження стосуються всіх земель України (так,відповідно до статей 91 і 96 ЗК України власники земельних ділянок і землекористувачі зобов'язані дотримуватися вимог законодавства про охорону довкілля). Особливі обмеження стосуються певної групи земель (так, ст. 81 ЗК України встановлює обмеження на відчуження земель сільськогосподарского призначення іноземцям). Спеціальні обмеження стосуються конкретної земельної ділянки (наприклад, встановлення договором оренди заборона передачі даної земельної ділянки в суборенду). Державній реєстрації відповідно до п. 2 ст. 11 ЗК України підлягають лише спеціальні обмеження. Законодавство переважно встановлює загальні і особливі обмеження, а спеціальні обмеження виникають на підставі угод і правових актів управління.
Обмеження може бути встановлене на користь конкретної особи (наприклад, заказника відповідно до ч. З статей 26, 5 Закону України «Про природно-заповідний фонд України» від 16 червня 1992 р.), а може бути встановлене, виходячи з міркувань суспільної вигоди і безпеки (так, ст. 170 ЗК України встановлює обов'язок вилучення з сільськогосподарського обігу техногенно забруднених земель). При цьому суб'єкт встановлення обмеження і користувач обмеження можуть не збігатися: наприклад, продавець у договорі купівлі-продажу землі може обумовити право третьої особи на переважну купівлю даної земельної ділянки у разі її продажу покупцем.
Обмеження бувають особистими і неособистими. Особисті обмеження стосуються конкретної особи і припиняються зі смертю або ліквідацією такої особи. Так, смерть у наведеному прикладі третьої особи — користувача обмеження призводить До припинення обмеження, оскільки воно носить особистий Вирактер. Так само і смерть власника земельної ділянки, щодо якого обмеження було встановлене особисто, припиняє дію обмеження для його спадкоємців. Підставами припинення неособистого обмеження можуть бути такі правові факти: законодавчі приписи, закінчення строку обмеження, правові акти управління, угода, настання події, з якою пов'язувалося встановлення обмеження, виконання обмеження. Неособисті обмеження не припиняються внаслідок смерті або ліквідації власника земельної ділянки, щодо якої встановлено обмеження.
Фактичне встановлення спеціальних обмежень і обтяжень, позначення меж зон обмежень на місцевості здійснюється органами землеустрою відповідно до пункту «е» ст. 183 ЗК України. Встановлення обмежень щодо використання земельних ділянок завдає шкоди власникові цієї ділянки, що має бути відшкодована суб'єктом, який встановлює обмеження або суб'єктом — користувачем обмеження відповідно до пункту «в» ст. 156 ЗК України. У разі порушення встановлених щодо земельної ділянки обмежень (обтяжень) настає правова відповідальність у розмірі, визначеному договором або законодавством. Відповідно до пункту «ж» ст. 12 ЗК України користування земельною ділянкою у разі порушення режиму встановлених обмежень може бути обмежене (додаткове обмеження) або тимчасово заборонене (зупинене) місцевою радою. Разом з тим, примусове припинення права власності на земельну ділянку у разі порушення встановленого режиму обмежень допускається лише у випадках, визначених у ст. 143 ЗК
Пункт 2 коментованої статті визначає загальне право згідно з яким перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Це правило застосовується тоді, коли інше не передбачено договором або законодавством. Так, перехід права власності на земельну ділянку припиняє встановлене особисте обмеження щодо даного власника (наприклад, пункт «г» ст. 111 ЗК України передбачає особисте обмеження у вигляді умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем, але якщо відбудеться перехід права власності, то на нового власника це обмеження не може поширюватися, оскільки воно носить особистий характер). Із пункту 2 коментованої статті випливає, що у договорі на відчуження земельної ділянки завжди слід зазначати всі спеціальні обмеження (обтяження) щодо даної земельної ділянки, інакше предмет договору буде невизначений і договір буде вважатися неукладеним (ст. 153 Цивільного кодексу України). Відповідно до пункту «д» ст. 132 ЗК України умова про наявність/відсутність обмежень (обтяжень) щодо даної земельної ділянки є істотною умовою будь-якого договору відчуження земельної ділянки.
